商業社會老千多

不學無術，語無倫次，香港的老千多到得驚人。

陳志雲以權謀私，TVB話不追究，陳就係無做錯過野？梁振英收授利益出賣公司，大股東不追究，就代表梁特是正人君子？馮敬恩遵守保密協議，對不公義、荒謬絕倫的理由視而不見，就是有誠信？眼見政府知法犯法，滿口歪理，保持「中立」就是行使應有權利？那只是自私到極點，道德淺薄的表現。

當有人不守規矩，偷雞搵著數，我地扮見唔到，或者無謂惹麻煩，主要是害怕開罪惡人惹出個禍，最後可能，用錢擺平，又或者被威迫、洗腦……總之有人話算罷，點解仲要多事，保持中立咪好囉。這是人類進步既社會應有既態度嗎？這是有良知既人應有既態度嗎？如果，大家仲係相信歪理，只顧自己，不公義會繼續存在，甚至成為一種常態，而其實自己被這個荒謬既制度同文化傷害緊蠶蝕緊都唔知。

向來被形容為「樓市大好友」的Bricks & Mortar Management創辦人兼總裁王震宇唱好香港樓市數年，結果樓價真的愈升愈有。而其創立5年、專門為客戶投資海外樓市的自家旗艦，同樣成功捕捉海外物業的升浪。不過，今趟他一改常態，直言當前本港樓市前景出現前所未有的複雜，細價樓更瀕臨爆煲邊緣。

昔日的大好友改變看法，他深信樓市「轉角市」已經出現。而本港住宅市場近期出現二手樓價減價，新盤撻訂情況，反映二手樓價的中原城市領先指數CCL最新報144.33點，連跌兩周共1.45%，市場進一步確定樓市步入調整階段。且慢，在任何市況當中，兩個巴仙之內的升跌，便足以證明轉角市？

轉角市這個名稱其實沒有什麼真正意義。點解？大市有大升市、大跌市、反覆上落市、大漲小回、反彈市（短暫的升市）等。轉角市理應是結束一輪長時間的升市或跌市，而開始反方向及長時間的新行情。可惜是，通常一個大市維持了單向走勢一段時間後，就會有人不斷吹淡或唱好。轉角市在這種情況只是用來形容已發生的事情，而不是一種預測！那就是升升下停下來，或者跌跌下不再跌。正統少少來說，還要看有無「破位」成功才能大聲話轉勢。還有，形態失敗的話，講多亦無謂。

預測是多餘的。較中肯的財演老千，都是作出學術一點的事後解釋。

「轉角市在過去幾年都出現過，好似2013至2014年間，幾個禮拜內出現幾個百分比的下跌。如果今次無任何黑天鵝事件發生，好大機會同之前一樣，出現一個緩慢的調整，幅度應該係單位數跌幅。」他認為，真正的跌市趨勢至今未確立，相信香港樓市正面對一個前所未見的複雜情況。

拿拿拿，我都話啦，跟手又話「真正的跌市趨勢至今未確立」，咁咪即係無講過野！其實無論樓價或股價，同月份內升升跌跌幾個巴仙是好普通好普通，唔信的話大家自己check check，同層單位，相差幾個巴仙的不同成交價常有出現，誰說一定要跟隨上一宗成交的呎價？市場價是買賣雙方角力的結果，不要扮代表了。

樓價升得太狂，跌幾十個百分點都仍然是貴。久升必跌連阿茂都知，慢慢跌落去既機會好撚大，使乜你講丫。

雖然發展商加快推盤，政府復建居屋以增加市場房屋供應量，惟王震宇認為政策未能解決供應短缺問題，反而「火上加油」。「相對於90年代，一個禮拜賣一兩千個單位係閒事，而家一個禮拜賣幾廿個單位就以為多供應，簡直係九牛一毛。政府本應將公營土地轉向私人市場拍賣，增加私樓競爭，紓緩樓價升幅，可惜本末倒置。估計當去到2016、2017年，大量公屋及居屋湧至，樓市真正的危機就會出現。」

阿王生，你講緊乜？成交量同埋供應有乜關係？成交量少左基本上是樓價上升太急，業主叫價太進取，加上購買成本上升罷了。就是因為成交少了，供應咪多囉（未賣出的新樓會累積）。

他又認為，當樓市踏入調整期，碰上公營房屋湧現，細價樓更是首當其衝爆煲。「細價樓風險最大，因為細價樓的價值脫離了樓價常規，而中細價樓缺乏供應，細價樓業主難以換大樓，嚴重影響『換樓鏈』，而且細價樓流通量低，回報率極差，根本沒有人得益。」他又指，「就好似1997至2000年，本來樓價跌3至4成，當大量居屋供應出現，再推低樓市。」

錯！細價樓流通量點會低。回報率通常不錯！

不過他相信本港住宅市場未形成持久跌勢。他解釋，引發樓市大低的因素主要來自外圍經濟，「歐洲政府債台高築，結果不停推量寬，一旦歐盟解體，歐元再跌一至兩成，同時日本退休基金走資，內地因經濟放緩而持續放水，觸發大量資金流入美元，港元亦跟隨美元抽升，到時香港資產就會再次升值。」當然，這是相當長遠及外圍經濟大幅滑落的假設結果。

都錯，內地放水只會先谷起香港樓價，不會流入美元。

至於未來具潛力的投資市場，他首推香港的寫字樓及英國農地。他稱，3至4年前已建議投資香港的寫字樓，因為供應量小，難以應付公司需求，未來續看好。而最近萊坊2016年《全球城市報告》亦提及，香港以每月呎租約166元蟬聯全球寫字樓租金最貴城市，更預計未來兩年仍或高踞榜首。另外，他亦看好英國的農地市場，「當人口持續增長，將引發糧食及食水危機，農地會成為投資者追捧的資產。不過，這最少持有5至10年先見到回報。」

曾任瑞銀亞洲房地產研究部主管的王震宇於2011年退下股場火線，自立門戶創立房地產投資公司，專門為客戶投資物業或相關的實物資產，如樓盤、寫字樓及農地等。過去5年，他研究過不同海外市場的物業，推薦過的項目包括香港的住宅及非住宅項目、英國的寫字樓及新西蘭的農地。而公司最好的投資項目，回報以倍數計算，整體來說，大部分項目的回報均跑贏各地的樓價指數。事實上，根據英國土地註冊處資料，倫敦樓價指數近五年升幅近48%。五年前設立公司的他，明顯成功捉住了海外樓市大升浪。

王震宇擔任投行的房地產分析員10多年，毅然退下股場，自組公司在環球市場尋找房地產投資機會。回想過去在投行拚搏時刻，他享受過去的急促生活，但亦愛上現刻的研究工作。

「兩份工種各有各挑戰，亦有不同享受的地方，人生去到不同階段就會享受不同的事。」他表示，分析員最辛苦的地方是要面對無窮無盡、變數極快的股市，留意股市波幅以秒計算，個人專注力極大。雖然拚搏過後決定退下火線，但他沒有放棄研究房地產市場，繼續尋找環球物業投資機會。「而家分析的波幅以月、年計算，有更多時間去思考問題，亦能夠專注研究長線的投資產品。」

老千！絕對是老千！千祈不要亂買英國樓或農地，不是項目回報唔得，而是隔山打牛，爛尾時便欲哭無淚。而香港office租金上升又點關我地事，那些最top的甲商全是大業主的貨。散貨的租金是不能比較的。Office跟住宅分別很大，流通量很低很低，上車容易落車難。

第三條路便是賣港之路（一）

羅致光教授在2015年5月16日接受無綫《講清講楚》訪問，我認為羅歪理連連，邏輯混亂，背棄民主基本理念，言論可恥！現嚴正反駁如下：

1、 民調多數支持就是符合國際標準的普選？

羅論述的邏輯是「任何選舉也有不同程度限制，國際標準是"無不合理的限制"」，「"無不合理限制"每人標準不同」，「一個人是不會接受一件他不認為是合理的事」，「市民覺得可以接受就反映香港人一般覺得它叫合理」，「這情況下，我們便說這便符合國際標準」。

我認識羅致光十多年，連續多年每週和他一同開會，討論政策和政治事件，我非常肯定羅是邏輯概念非常清晰的學者。羅以上的邏輯水平之低令我非常震驚，謬誤包括：

－「接受」等於「合理」？

世事中不合理但要接受的事情太多了，例如老闆要求員工不斷無償加班，員工因不同理由接受，是否代表員工認為「 不斷無償加班 」合理呢？又例如中共早年推行「大煉鋼」，多數人不單接受並參與，是否代表煉出無數廢鐵的運動是「合理」的呢？

－「按民調判斷是否合理」又合理嗎？

民調結果受不同因素影響，會有反覆起落，試想某項主張原本六成人接受，後來變成六成人反對，是否就代表該主張自動由「合理」變成「不合理」呢？如民意再逆轉，是否代表主張再由「不合理」變為「合理」呢？可見，純粹按民調結果判斷一事是否合理，本身已極不合理。

－一地民調結果就是國際標準？

羅致光連地方標準和國際標準都混淆，容我借用張堅庭反駁李力持有關笑話的國際標準的說法：「如只在香港有人笑，這是地方標準」。我不認為羅致光和李力持水平一樣的低，但認為以羅的學術和思辯水平，有關概念的混淆，不可能是無心之失。

－按照羅致光的邏輯，世上根本沒有普選的標準，只要當地民調顯示多數人接受的選舉制度，就是符合國際標準的普選制度，這樣的話，我敢斷言，無論古巴、伊朗、北韓等獨裁國家都是實行普選的國家，北韓的民調結果更可能是99.9%接受！羅致光的定義不單違背政治學上有關民主政制的基本理念，說法更與中央和建制派無異，實屬指鹿為馬。

2、 立法會三分之二議員通過與民意四分三支持類比的荒謬

身為民主派的前輩，羅致光無可能不知道，現時立法會中半數席議是功能組別，絕不能代表廣泛民意，因此以立法會三份二通過作為民意支持度的類比實在比喻不倫、理念混淆。

3、 羅認為現時政改「非考慮道德價值問題……這個純粹是每一個人有無權去投票的問題」，應參照民意決定。作為民主派前輩，羅理應相信選舉權和被選權理為基本人權，現時被選權被不合理限制，令市民欠缺真正選擇，基本人權遭侵害，此問題不是核心價值問題是什麼？泛民主派豈能根據民調結果一同剝奪之？

我和羅致光在民主黨相處多年，過去羅經常強調政策必須具合理性，批評純粹跟從民意是「民粹」表現，極不負責任，但羅在政改問題上明顯背棄堅持多年的論政方式和原則，以個別民調結果界定何謂普選，再要泛民主派跟從，並指此為符合國際標準的普選，歪理連連，令人憤怒！

我在本年2月25日《明報》撰文《無底線的退讓與投降何異》批評羅致光，今日再次撰文希望以正視聽。我認為中央政府一直背棄普選承諾，要解決當前普選爭議，中央作為始作俑者，應取消8.31的無理限制，確保參選制度無不合理限制，再由市民一人一票選出。相反，民主派已忍無可忍，羅致光一再要求民主黨在8.31框架下退讓，根本是赤裸裸的投降主義，羅所謂的「第三條路」，自稱是為強化民主黨在中間選民的支持，實際效果卻令人覺得他不斷發表歪理，意圖向中央靠攏，令民主黨堅定爭取普選的形象模糊化。

我希望向羅致光和社會人士講清講楚，現時黨內全部六位立法會議員，過百名區議員和社區主任中，我從無聽過任何人認為8.31框架下，仍可能實行普選，更不會接受所謂的「袋住先」，他們每位都是每天直接面對市民，聽取民意。如羅的主張反映民意，有助民主黨，相信不少在前線奮鬥的朋友已群起支持。但事實正好相反，每當羅發表類似言論，市民對民主黨的質疑只會增加，前線的壓力只會增加，羅致光希望以其歪論「協助」民主黨爭取中間選民支持，實在敬謝不敏，我請他「講少句，當幫忙」。

最後，如果政改拉倒，我建議無論是梁振英、林鄭月娥或葉劉淑儀未來如果組班，應該邀請羅致光入閣，不是擔任勞福局局長，而是政制事務局局長，繼續走其康莊的「第三條路」，相信他的表現，會遠勝於譚志源和劉江華。

裝出來的強國

中國在南沙群島多個島礁進行填海造陸工程，這些人工島造價都不便宜，其中建設最完善的永暑礁，就花費了736億元人民幣(約3680億元台幣)，這還不包括島上設施。

中國目前在南海控制的島嶼中，有7個島正進行填海造陸工程，分別是華陽礁、美濟礁、赤瓜礁、東門礁、南薰礁、渚碧礁及永暑礁。各島面機迅速擴大，並出現重機具、碼頭、房屋等設施，甚至機場也在修建計劃中。

不過，造島成本並不低，中共官方媒體《人民日報》主管的《國際金融報》13日就指出，按照建島方案，永暑島將建造成陸地面積約62平方公里、湖泊面積約6.5平方公里、港灣面積約35.5平方公里，總面積約104平方公里。

土木工程學專家根據水深等條件計算，填出高於水面平均3米的陸地，需要土方約6億1100多萬立方米，土方總價在709.63 億元人民幣左右；加上堆砌圍堰用混凝土沉箱兩層和混泥土砂漿填充成本，工程總造價約為736 億元人民幣。而這也只是填海建島的費用，島上各種設施還需要專項資金。

「最先圍海造島的是越南。」學者林侑柯指出，越南早已把它所佔奪的島礁進行要塞化工事，而且上面部署重炮及大量兵力，其實連菲律賓也在佔有的島上進行機場等現代化的設施。

林侑柯說，中國的一系列動作是為未來作為確保南沙諸島主權，或者主權談判的一個重要籌碼；這些人工島是否要駐防武力，在未來是有彈性的，「先把基礎設施做好，然後視周邊的狀況發展，再做後續動作，這是一個很大的戰術彈性。」

我認為，中國的這個做法其實是很符合中共的野心。不過，不安分守己的下場只有不斷浪費本應屬於人民的財富。