十大校長聲明不敢署名
堂堂特首，口中說「是其是，非其非」，卻連「何君堯」三個字也不敢說出口。談到港獨標語，卻侃侃而談，說甚麼十大校長的聯合聲明與其說法「一脈相承」。我很懷疑，其實林鄭有沒有看出這份聲明的意思。
這聲明雖題為〈大學校長聲明〉，但校長們連署名也不敢，下款只有十家大學的名稱，不見馬斐森、沈祖堯等名字。字裡行間更閃爍其詞：「我們珍惜言論自由，但我們譴責最近濫用言論自由的行為……所有下列的大學，特此聲明，不支持『港獨』，並認為這是違反基本法。」譴責濫用言論自由行為，沒說明指涉甚麼，再加兩句「言論自由非絕對、有自由就有責任」阿媽是女人的道理，然後句號。不支持港獨的部份，則是「下列大學」的聲明。
這意味甚麼？因為說了一句討論港獨「無問題」，嶺大校長鄭國漢即成左派輿論批鬥對象，校長們被要求一一表態，文革式人人過關的戲碼宣告上演。校長們不少是國際間、學術界有頭有面的人物，明知就算港獨違反《基本法》，討論港獨卻完全是言論自由、學術自由範疇的事，押上自己的名字寫一份學術失格的聲明，十個人裡面終有些人不情不願。
於是，聲明含糊了港獨與言論自由的關係，不支持港獨用的是大學的名義，反正校方可以指校董會或校委會。可悲復可憐的是，本來應理直氣壯維護學術自由、捍衞大學自主的大學校長，沒有利用他們崇高尊貴的身份向社會說明道理所在，卻只能委曲求全。一紙聲明，盡見這場政治運動下學術界的窘態。
有識之士謬論迎合中共
學術界如此，法律界更不堪。本身是律師及嶺大校董的何君堯固然是敗類，律政司長袁國強也不知所謂。與江湖密切的曾樹和在針對戴耀廷的集會上，對搞港獨的人喊「殺」，附和「無赦」的何君堯事後說「這些人不殺他做甚麼？」
《公安條例》訂明，在公眾聚集中意圖煽惑他人殺人或傷害他人身體即屬違法。
袁國強卻說，是否犯法不可憑一兩個字，要看背景、意思。但過去有網民留言「炸咗中聯辦」、「殺一警，捐一萬」，卻被拘控。
還有，以往屢就重大法律問題發聲的大律師公會，早前轄下憲制及人權事務委員會向執委會提交意見書，質疑一地兩檢未必符合《基本法》，卻傳出公會主席林定國游說委員會不表態的消息。事後公會批評傳聞不盡不實，卻又指有人違反保密原則提供執委會內部文件，間接承認有此意見書。
大律師公會前主席譚允芝近日又加入發炮批評港獨標語，指自由和權利必須有規範和界線，否則不是值得崇尚的價值；若部份人把話說得最盡、最刻薄，以挑戰國家主權，測試法律底線，來證明自己享有的自由，是很幼稚的做法。她又說，全世界也沒有國家容許煽動分裂。
這番話不合邏輯，也不符事實。我不相信以譚前主席的學識見聞，不知道蘇格蘭、魁北克都曾進行獨立公投。而「最盡、最刻薄」的說話若是指冒犯蔡若蓮的標語，那不屬挑戰主權、測試法律底線的範疇；若指「香港獨立」四隻字，那又究竟違反香港哪條法例？抑或所謂的「法律底線」，其實是指中共的底線？
文革式政治運動扭曲人性，即使是有學識、有地位的社會精英，也可能為了自保、為了利益，喪失了判別是非、秉持操守的能力。
香港樓價自2003年回升，至今12年間，已上升超過四倍，剛公布的6月份樓價綜合指數（私人住宅－各類單位售價指數，差餉物業估價署，2015）更首度突破300點關口（2003年7月的指數為58.4，2015年6月的臨時指數為300.7）。樓價長期高企，大部分市民根本無法負擔，即使政府和金融管理局已經推出多輪打擊炒樓措施，包括3D辣招、大幅降低按揭借貸成數、増加土地和房屋供應、復建居屋、增加白居二和綠置居等計劃、推行港人港地、限尺限量等措施，但樓價仍然繼續上升，今年再度蟬聯全球樓價升幅最高的城市之位，反映政府政策未能對症下藥，根本斷錯症。
現屆政府一直透過各式各樣的宣傳機器，不停散播有關導致樓價高企的原因就是土地和房屋供應不足，為其「盲搶地」政策護航，不惜毀山滅林、毀家滅族亦要全速增加可發展土地的儲備，但政府從來沒有提供任何科學證據證明樓價高企與土地房屋供應之間的關係，只一味重複想當然的假說，大家聽多了也就信以為真。
事實上，近年有多項研究發現，土地、房屋供應並非導致樓價高企的成因。譬如去年智經研究中心（2014）的一份有關香港樓價與房屋供應的研究報告清楚指出：「從相關系數而言，私人住宅落成量與樓價之間沒有任何關係。」（譯自原文： “There is no relationship between the proportion of private housing completions and property prices in terms of their correlation coefficient.”）
供應數量何謂多寡本來就沒有標準，今天的所謂多，相比過去可能很少。眾所周知，1990年代初，私人樓宇房屋供應量經常維持在每年三萬伙上下，但1998年前樓價卻仍然不斷攀升，空置率低見4%。相反，近年的房屋供應量只有一萬間左右，只有20年前的三分之一，但空置率同樣是大約4%，而2008年國際金融風暴期間，樓價亦可急跌17%。
國際上，早有研究指出土地供應並非樓價上升的原因，根據Glindro et al.（2007）就亞太區內多個地區（包括香港）的大型綜合研究發現：「土地供應指標的系數為『正』，驗證結果與理論預測相違背，增加土地供應從長遠而言，並未對房價起壓抑作用。退一步講，這可能反映相反的因果影響，即提高房價反而激勵開發商構建更多新的住宅物業項目。」（譯自原文 “the coefficient of the land supply index is positive [sic], which contradicts with the theoretical prediction that increases in land supply have a dampening effect on house prices in the long run. On a second thought, this may reflect an impact in the reverse directly, i.e. higher house prices provide an incentive for developers to build up new residential property projects.”）。
Glindro的研究團體經過科學驗證後，發現假想與事實不符，勇於面對結果，把真相如實報導，並提出一套合理地推翻自己假說的論述，是其是，非其非，這是科學態度，亦是世界進步的必要條件。
這項研究不但找到與香港政府講法相反的結果，即供應量的增幅愈高的時期，樓價的上升速度反而愈快，研究團隊經過再三思考結果，發現原先設想的因果關係可能本末倒置，不是土地供應量影響樓價，而是樓價影響供應量。
樓價主宰房屋供應量
事實上，房產理論中著名的DiPasquale-Wheaton模型早已指出，樓價才是主宰房屋供應量的成因，當開發商預期發展樓宇可以獲利，在利益推動行為的人性驅使下，當樓價預期繼續上升，勢必導致房屋供應量上升，相反當樓價預期下跌，房屋供應量也會自然減少。這已是從理論層面推翻了香港政府想當然的「供應不足」論，除非政府故意減少土地供應並操控預期來推高土地和房屋價格，否則「供應不足」的假說在邏輯上根本不能成立。（事實上，一份1990年代的權威研究Peng and Wheaton, 1994指出，因為政府人為地限制並公開宣布每年賣地不多於50公頃，製造樓價上升的預期，導致樓市泡沫，結果卻沒有減少房屋供應，正因為樓價上升的預期，鼓勵更多發展商增加供應。）
況且，供求理論只不過是一種概念，所謂的需求根本不能觀察，但供應是否足夠是相對於需求而言，本身並沒有一個所謂恆久理想的供應量。而房屋需求又必然包括投資需求，這是導致「土地供應」不足的假說一直沒有科學實證的原因。
正如Aguayo（2004）所言：「科學必須是可檢驗和證偽的。我們如何測試這個理論的供給和需求曲線？需求曲線無法找到。供給曲線也不存在。他們純屬假構，根本無法測量……這是不可證偽的假想。如果要以科學的態度來討論，這對任何理論來說都是致命的。」（譯自原文：“to be science it must be testable and falsifiable. How do we test this theory of supply and demand curves? Demand curves can’t be found. Neither can supply curves. They are purely hypothetical constructs with no way of being measured. … It is not falsifiable. This is fatal for any theory if it is to be considered science.”）
負實質利率對推升樓價影響重大
相反，另一套有效解釋樓價高企成因的理論，我簡稱為「實質利率」理論，認為樓價高企源於通脹預期上升，借貸成本下降及風險預期下降等因素，令房屋投資有利可圖，或者比租樓更有化算，樓價自然上升。
這一實質利率理論，不但從理論層面合符邏輯，更具備多項科學實證結果，而且在不同規模的經濟體及不同時空的角度同樣證據確鑿，亦曾以此理論準確預測了今次樓價上升周期。
關於實質利率對樓價變化影響的理論，不但我曾撰文說明（Yiu and Hui, 2005），金管局（1999）8月季報就曾指出：「如果實質利率上升，資產價格的反應並非逐漸回落，而是不論在理論和實際上，它都會急速跌至新的平衡水平……」
驗證研究方面，金管局（2002）曾就此抽取1981年至2002年間的數據進行數量化分析，證實「實質利率佔樣本實質物業價格整體變化幅度約7%」（雖然房屋供應量同時佔變化幅度約8%，但作者把需求與供應分成兩項獨立的因素，與邏輯不符）。
我亦曾就實質利率對樓價變化的理論進行多項驗證，包括1997年亞洲金融風暴期間，香港樓市泡沫爆破，把從1984年至2009年這25年間的數據進行迴歸分析，證明負實質利率對推升樓價的重大影響力（Yiu,2009）。
當2008年全球金融風暴期間，香港的實質利率又再次進入負數區域，2009年以題為「負利率將重臨，樓市醞釀泡沫」（HKET,2009），準確預測最近一次的樓價上升周期。
此外，我亦以此理論，驗證2007年美國次按風暴，2013年歐洲主權債務危機下的西班牙房產泡沫爆破，全部確證與實質利率成負相關。
可惜，有科學證據的「實質利率」理論，既能清楚解釋樓價高企的原因，連財金官員也異口同聲承認美國加息對香港樓價的必然影響，但政府卻不敢觸碰聯繫匯率，自欺欺人。反而對於完全沒有科學根據的「供應不足」假想，政府反而瘋狂抓着要增加土地供應，不惜毀山滅林、毀家滅族，以巫術邪門治港，自毀長城。
文： 姚松炎
參考文獻：
Bauhinia Foundation Research Centre (2014) Relationship between Proportion of Private Housing Completions, Amount of Private Housing Completions, Property Prices in Hong Kong, http://www.bauhinia.org/document/doc186eng.pdf
Glindro, E.T., Subhanij T., Szeto, J. and Zhu, H. (2007) Are Asia-Pacific Housing Prices Too High For Comfort?, BIS paper http://www.bis.org/repofficepubl/arpresearch_fs_200806.06.pdf
Glindro, E.T., Subhanij T., Szeto, J. and Zhu, H. (2009) Determinants of house prices in nine Asia-Pacific economies, BIS paper http://www.bis.org/repofficepubl/arpresearch200908.1.pdf
Aguayo, R. 2004, The Metaknowledge Advantage: The Key to Success in the New Economy, Ch. 19 New Economic Paradigms, p.210
Yiu, C.Y and Hui, E.C.M. (2005) Capitalizaton Rate and Expected Return: A Cointegration Analysis in a Housing Market, Journal of Real Estate Education and Practice 9(1), 19-35.
Peng, R. and Wheaton, W.C. (1994) Effects of Restrictive Land Supply on Housing in Hong Kong: An Econometric Analysis, Journal of Housing Research 5(2), 263-291.
金管局(1999) 〈香港實質利率〉，金融管理局季報 8/1999。
金管局 (2002) 〈探討推動本港物業價格的因素〉，金融管理局季報8/2002。
Yiu, C.Y. (2009) Negative Real Interest Rate and Housing Bubble Implosion – an empirical study in Hong Kong, Journal of Financial Management of Property and Construction 14(3), 257-270.
HKET (2009) 〈負利率將重臨，樓市醞釀泡沫〉，《經濟日報》Oct 28, 2009
特區政府剛成立「土地供應專責小組」，檢視香港未來土地供應，包括應否填海和開發郊野公園。小組主席是黃遠輝，他本身亦是多個政府城市規劃及房屋政策的委員，包括出任房委會資助房屋委員會主席。
筆者不認識黃遠輝，過去只在藝術發展諮詢委員會會議中與身為香港舞蹈團主席的黃先生見過面。黃先生2011年第二次退休後，便積極參與公職，把時間和精神貢獻社會，實在值得嘉許。
然而，政府委任公職人員時，亦應考慮人選過往表現，出任公職能否幫助政府，以至整個社會制訂合適政策，推動整個社會發展，能夠公平、公正和合理地分配資源。
自從2012年7月前特首梁振英上台後，便積極覓地建屋，又制訂長遠房屋策略，要在未來十年，興建46萬個居住單位，當中18萬個屬私人房屋，其餘28萬個屬公共房屋，包括出租公屋和居屋。黃遠輝負責制訂資助房屋政策，在他領導下，出租公屋及居屋申請人數屢創新高，公屋輪候時間由3年增加至接近5年，居屋申請數目超過10萬宗，「中獎」機會低至只得2%，如此往績，實在令人失望。
筆者一直強調，香港並不缺乏土地，房屋供應亦足夠，只因政府官員不時說缺乏土地，加上內地人（及其代理人）來港置業「洗黑錢」，才出現土地房屋供應嚴重不足的假象，令市民誤信為真，以高價瘋狂搶購「納米樓」。
2012年7月梁振英上台時，全港住戶總數238萬戶，永久性房屋有263萬個，房屋存量多於住戶總數25萬個。到最近，永久性房屋增加至278萬個，住戶總數253萬，房屋存量依然多於住戶總數26萬個。只要政府有決心處理地產商、炒家及內地人將住宅空置、囤積居奇的問題（例如徵收巨額差餉，而非寬減差餉），香港只有房屋供應過剩，而非不足的問題。
過去五年，香港人口由715萬增加至739萬，增加24萬人，而永久性房屋則由263萬個增加至278萬個，增加15萬個，理論上新增每個單位只要住上1.6人，便足夠滿足新增人口的需求。但問題是出租公屋由72.8萬個增加至77萬個，增加4萬多個，但居住在公屋的認可人口只增加6萬人，新增每個單位只能住1.4人。
大量公屋居民透過離婚、分戶、把子女除名，甚至把私人物業轉名至子女名下，多佔空間和逃避富戶政策。既然富戶政策無效，房委會何不讓子女繼續同父母一起住，收取市值租金，避免令寬敞戶數目大增及刺激市場的房屋需求。
現時共有28萬宗出租公屋申請，當中近13萬宗是非長者一人申請。最新一期居屋超過10萬宗申請，當中單身人士的申請接近6萬宗。房委會容許剛滿18歲，未有收入的單身人士申請公屋和居屋，完全沒有邏輯。政府一面說土地房屋供應不足，一面容讓房委會浪費公帑，製造虛假房屋需求，幫助地產商促銷，向在新界囤地的炒家（包括陳茂波家人）送禮，又怎能令人信服？
若說房屋需求龐大，為何去年出現煥然一居賣剩單位的情況？若說土地不足，政府為何仍容讓幾千人享受數百公頃的高爾夫球場用地？說穿了，一切都是為了既得利益者！
九月十日凌晨，福州一酒館外，三名洋漢子公然調戲街上兩名少女。有蔡小姐路過，上前為少女解圍，一洋漢子用中文罵道：「你們中國人死了！」蔡小姐凜然用英文回答：「This is China（這裡是中國）！」三名洋漢子最後揚長而去，蔡小姐還憤憤不平說：「吵架為什麼要牽連國家？」
她愚昧得令人心酸。
那三名洋漢子調戲少女肆無忌憚，正因為「這裡是中國」。
今天的中國，人分四等：
第一等自然是中共人；
第二等是白種人；
第三等是外國華僑及其他有色種人；
第四等才是中國人。
最近，一位加拿大華僑跟我談到旅遊中國大陸的感受：「加拿大常有中國大陸旅遊團，團費便宜，卻吃得好，住得好，無疑獲當局津貼。行程也很安全。有負責人說：『你們是外國人，性命比我們矜貴，危險的地方去不得！』」對那負責人來說，外國人居中國人之上，是理所當然的。福州那三名洋漢子顯然也明白這一點，所以說「你們中國人死了」。偏偏那蔡小姐還為此憤憤不平。她不知道，假如「這裡是歐美」，那三名洋漢子決計不敢那樣當街調戲中國少女。
請看九月初的廈門：為了舉辦所謂金磚五國領袖會議，會場方圓三百公里之內，工廠不准開工，小民不准上班，郵件不准投遞，民居近會場者八天之內不准打開窗戶，途人更隨時被武警搜身，務求外國人舒適安全。這裡就是新中國。
中國是舉世公認的人間煉獄，香港獨立即係香港拒絕墜地獄吧，有何可以非議和反對呢！據說六成以上國人和港人信佛，「墜地獄」是甚麼就不須解釋吧。「拒絕墜地獄」，其思行對與錯更不須思量了，所有反對言論自由的凶神惡煞，不是魔鬼和魔鬼的幫兇，又是甚麼呢？
當《中英聯合聲明》被國務院《白皮書》偷換，以至被宣佈廢棄，當《基本法》中一國兩制變成一摑兩劑的時候，北京動不動通過三權合一對香港及港人強暴，採用一劑麻醉藥，即強國白日夢春藥，另一劑洗腦藥，毒殺普世價值奴性化港人的青化鉀侍候香港，8.31「眠主」政改法案令香港進入「眠主」時代，香港民主長眠了。至此，本土、自決、獨立便成為香港出路的選擇。
「大學之道：在明明德，在親民，在止於至善。知止而後有定，定而後能靜，靜而後能安。」大學裡面出現港獨標語等等，正是有獨立思考的學生秉承先賢古訓所為。為了淨化香港自身光明德性，在於增值民智，使民眾自新，在於使香港不墜落沉淪，達至港人治港高善境界，然後才有正確方向，令港人實現真正民主夢，自己當家作主安居樂業。
學生思想自由的表述，其權利本來是八間大學校長們責無旁貸且應首要維護的，陳寅恪為王國維所題墓誌銘正是現代大學之法脈，其經典十字「獨立之精神、自由之思想」已成大學之靈魂，失去它，大學還有靈魂嗎？
如果八間大學還像大學的話，當今時今日香港法治和自由都毀了，連大學精神財富都被共產了，命根存亡之秋，便理應成立抗共的「江南聯大」留住命根，可惜，八間大學一夜間淪為太監學府，從大學升格為「太學」，在素有北京屠夫之稱的中共政府霍霍刀聲威懾下，有的自宮有的自慰有的經掙扎後也謝了。
看來，八間大學應合併做一間特區黨校，不要再浪費納稅人的錢，由中共中央辦黨校的經費撥款算了，反正黨要你跪低就跪低，指鹿為馬的時代，連馬尾巴的功能都不可研究了，那是反黨反社會主義，那是反革命罪。中共邏輯是只有中共可革世上人的命，不准世上人反革命，保自己靈魂和命根子都不行。
中共文革時有齣電影叫《決裂》，就是要把大學（其實是整個思想文教界包括世上每顆頭腦）改造成社會主義勞動大學，即按中共邏輯政治需要的洗腦基地。魯迅，您Out了，現在不是無聲的中國，而是無腦的中國。
中共最怕的是獨立思考，歷史記憶體裡面，當年毛澤東顛覆聯合國創會理事國中華民國，在大陸也獨立成功了。政治很化學，有甚麼不可實驗？從初出牛犢到當上皇帝，老毛均是主張在中國領土上搞自治獨立的，當天安門還掛着毛像時，台、藏、疆、港的獨立主張或政治化學實驗有何大逆不道？
如果北京思覺失調過度敏感老是搞錯問題，自己不尊重《中英聯合聲明》、《基本法》、港人合理雙普選和真正自治訴求，進行歇斯底里的糾纏打壓，那根本是你們的問題，而且在製造麻煩問題。至此，統獨討論更不是問題，政治化學這門學科，比化學更有趣，誠如老毛在〈反對統一〉（《上海時事新報》，1920年10月10日）一文中所言：中國的事，不是統一能夠辦得好的，現在唯一救濟的方法，就在解散中國，反對統一。
沒有留言:
張貼留言